Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Teilung des Nachlasses

Wird ein inländisches Grundstück durch ein Rechtsgeschäft übertragen, fällt grundsätzlich nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Grunderwerbsteuer an. Besonderheiten gelten jedoch, wenn ein Grundstück von einer Erbengemeinschaft auf eine personen- und beteiligungsidentische Personengesellschaft übertragen wird. Das BFH-Urteil vom 4. Juni 2025, II R 42/21 stellt die folgende Rechtsauffassung klar:
Die Übertragung eines Grundstücks von einer Erbengemeinschaft auf eine Personengesellschaft bei Teilung des Nachlasses ist zu dem Anteil von der Grunderwerbsteuer befreit, zu welchem ein Miterbe an der erwerbenden Personengesellschaft beteiligt ist. Die Steuerbefreiung ist jedoch insoweit nicht zu gewähren, als sich der Anteil des Miterben am Vermögen der Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren nach dem Übergang des Grundstücks auf diese vermindert.
Die Begünstigung ist auch dann anzuwenden, wenn nur einzelne Vermögensgegenstände der Erbengemeinschaft auf eine Personengesellschaft übertragen werden. Für die Steuerbefreiung ist keine vollständige Teilung des Nachlasses in einem Zuge erforderlich.

Beispiel:
Die B-Erbengemeinschaft (bestehend aus den sechs Personen U, V, W, X, Y und Z) hat im Rahmen der Erbfolge die Flurstücke 1, 2 und 3 erhalten. Im Rahmen einer Teil-Erbauseinandersetzung werden die Flurstücke 2 und 3 auf die A-GbR übertragen, an welcher die Erben U, V, W, X, Y und Z ebenfalls zu gleichen Teilen (1/6) beteiligt sind. Das Flurstück 1 verbleibt weiterhin im Eigentum der B-Erbengemeinschaft. Für die Übertragung auf die A-GbR fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Etwas anderes gilt, wenn sich der Anteil eines Miterben am Vermögen der Klägerin innerhalb von 5 Jahren nach dem Übergang des Grundstücks auf diese vermindert hat. Hier sind die Fristen des § 5 Abs. 3 GrEStG und des § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG zu beachten. Danach sind die Befreiungstatbestände insoweit nicht anzuwenden, als sich der Anteil des Miterben am Vermögen der Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren nach dem Übergang des Grundstücks auf diese vermindert.

Beispiel:
Die B-Erbengemeinschaft (bestehend aus den sechs Personen U, V, W, X, Y und Z zu 1/6) hat im Rahmen der Erbfolge die Flurstücke 1, 2 und 3 erhalten. Im Rahmen einer Teil-Erbauseinandersetzung werden die Flurstücke 2 und 3 am 10. Juli 2014 auf die A-GbR übertragen, an welcher die Erben U, V, W, X, Y und Z ebenfalls zu gleichen Teilen (1/6) beteiligt sind. Das Flurstück 1 verbleibt weiterhin im Eigentum der B-Erbengemeinschaft.
Mit einem weiteren Vertrag wurde ein anderes Grundstück 4 von der A-GbR auf die Person X am 30. Juli 2014 übertragen. Im Gegenzug wurde dessen Beteiligung an der GbR auf 0,55 % gemindert. Für die Steuerbefreiung der Grunderwerbsteuer ergibt sich die folgende Berechnung: 83,85 % steuerfrei (5 Personen x 16,66 % + 0,55 %) begünstigt.

Hinweis:
Die Nachbehaltensfrist bei grunderwerbsteuerbefreiten Übertragungen wurde durch die Reform zum 1. Juli 2021 grundsätzlich von fünf auf zehn Jahre verlängert. Die zehnjährige Frist gilt für Erwerbsvorgänge, die nach dem 30. Juni 2021 verwirklicht wurden.
Die Übergangsregelung sieht vor: Ist ein Erwerbsvorgang vor dem 1. Juli 2021 erfolgt, bleibt es bei der fünfjährigen Frist, auch wenn diese am 1. Juli 2021 noch nicht abgelaufen war. Nur wenn die alte fünfjährige Frist bereits vor dem 1. Juli 2021 abgelaufen war, sind die neuen zehn Jahre überhaupt nicht relevant.
Quelle: https://www.bundesfinanzhof.de